Eine Neubauwohnung an der Ägäis, ein Ferienhaus in Antalya oder eine Investition in ein Projekt in Istanbul: Viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz entscheiden über eine Immobilie in der Türkei auf Basis von Exposé, Visualisierungen und einem Besuch im Showroom. Gerade bei Neubauprojekten, die noch im Bau oder sogar erst in Planung sind, liegt zwischen Werbeversprechen und Wirklichkeit oft ein großer Abstand. Dieser Beitrag zeigt, welche Punkte Sie vor einer Anzahlung prüfen sollten.
1. Wer steht hinter dem Projekt?
Bevor es um Grundriss und Meerblick geht, sollte klar sein, mit wem Sie es zu tun haben. Prüfen Sie den Projektträger (Bauträger) und den Verkäufer getrennt – das sind nicht immer dieselben Firmen.
- Ist die Firma im türkischen Handelsregister (Ticaret Sicil) eingetragen und seit wann?
- Stimmen Firmenname, Steuernummer und MERSIS-Nummer in Vertrag, Rechnung und Exposé überein?
- Welche Projekte hat der Bauträger bereits fertiggestellt – und sind diese tatsächlich bewohnt?
- Tritt ein Vermittler auf? Dann klären, wen er vertritt und wie er bezahlt wird.
Wie Sie eine türkische Firma grundsätzlich überprüfen, erklären wir im Beitrag Firma in der Türkei prüfen: Handelsregister, MERSİS und Steuernummer.
2. Grundstück, Baugenehmigung und Grundbuch
In der Türkei wird Eigentum über das Grundbuch (Tapu) nachgewiesen. Bei Neubauten ist entscheidend, in welcher Phase sich das Projekt befindet:
- Baugenehmigung (Yapı Ruhsatı): Liegt für das Projekt eine gültige Baugenehmigung vor – und passt sie zu Anzahl der Etagen und Wohnungen, die Ihnen gezeigt werden?
- Kat İrtifakı: Vorstufe des Wohnungseigentums während der Bauphase.
- Kat Mülkiyeti: volles Wohnungseigentum, in der Regel erst nach Fertigstellung und Erteilung der Nutzungserlaubnis.
- Nutzungserlaubnis (İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi): bestätigt, dass das Gebäude bezugsfertig abgenommen wurde. Fehlt sie, kann das beim Grundbuch, bei Anschlüssen und beim späteren Weiterverkauf zu Problemen führen.
Lassen Sie sich diese Unterlagen nicht nur zeigen, sondern prüfen Sie, ob Grundstück, Parzelle und Angaben zueinander passen. Für ausländische Käufer verlangt das Grundbuchamt zudem ein amtlich anerkanntes Wertgutachten; auch die Erdbebenversicherung (DASK) ist beim Eigentumsübergang Pflicht.
3. Zahlungsplan und Anzahlung
Bei Projekten „vom Plan“ wird häufig ein Großteil des Kaufpreises vor Fertigstellung fällig. Hier entstehen die größten Risiken:
- Wohin genau fließt das Geld – auf ein Konto des Bauträgers oder auf das eines Dritten?
- Ist der Zahlungsplan an echte Baufortschritte gekoppelt oder nur an Kalenderdaten?
- Gibt es einen schriftlichen Vertrag mit klarer Fertigstellungsfrist und Regelung für Verzögerungen?
- Wird kurzfristig eine neue Bankverbindung mitgeteilt? Das ist ein klassisches Warnsignal – mehr dazu in unserem Beitrag Neue Bankverbindung? So erkennen Sie Zahlungsbetrug.
4. Baufortschritt und Bauqualität vor Ort
Fotos und Videos vom Vertrieb zeigen, was gezeigt werden soll. Ein unabhängiger Blick vor Ort zeigt, was tatsächlich da ist:
- Entspricht der Baufortschritt dem, was im Zahlungsplan bereits abgerechnet wurde?
- Wird überhaupt gebaut – sind Arbeiter, Material und Maschinen auf der Baustelle?
- Passen Lage, Umgebung, Zufahrt und Infrastruktur zum Exposé?
- Gibt es sichtbare Auffälligkeiten an Rohbau, Ausführung oder Nachbargebäuden?
Wichtig: Eine Vor-Ort-Prüfung ersetzt kein bautechnisches Sachverständigengutachten. Sie zeigt aber schnell, ob Angaben und Realität zusammenpassen – und ob ein Fachgutachter hinzugezogen werden sollte. Gerade in Erdbebengebieten lohnt sich der Blick darauf, ob das Projekt nach den aktuellen türkischen Erdbebenbauvorschriften genehmigt wurde.
5. Typische Warnsignale
- Starker Zeitdruck: „Nur noch heute zu diesem Preis“
- Rabatt bei sofortiger Barzahlung oder Zahlung an Privatpersonen
- Fehlende oder nur auszugsweise vorgelegte Genehmigungen
- Vertrag nur auf Türkisch, ohne Übersetzung und ohne Zeit zur Prüfung
- Vermittler, der gleichzeitig vom Verkäufer bezahlt wird
Fazit: erst prüfen, dann zahlen
Eine Immobilie in der Türkei kann eine gute Entscheidung sein – wenn Projektträger, Unterlagen, Zahlungsplan und Baustelle vorher unabhängig geprüft wurden. Die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags gehört in die Hände eines unabhängigen Anwalts in der Türkei; die wirtschaftliche Plausibilität und die Prüfung vor Ort übernehmen wir.
Türkei Partner Check prüft Neubau- und Immobilienprojekte unabhängig und vertraulich – vom Projektträger über das Exposé bis zur Baustelle. Mehr dazu: Immobilienprojekt in der Türkei prüfen lassen und Vor-Ort-Verifizierung. Wir arbeiten ausschließlich für Sie als Auftraggeber und nehmen keine Provisionen von Verkäufern oder Vermittlern.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtliche Vorgaben in der Türkei können sich ändern.